Duyurular

Ortak Alan Sözleşmesi

 

GÜNÜBİRLİK KİRALAMA YAPILAN KONULARDAN ORTAK ALAN AMORTİSMAN KATILIM PAYI ALINMASI

 

1. GENEL AMAÇ: Çalışmanın amacı, Goldcity bünyesinde bulunan “günübirlik Kiralama” yapılan ünitelerin ortak alan giderlerine katılım paylarının biraz yükseltilerek, oluşacak bu fark nedeni ile tahsil edilecek ücretin “Goldcity Yenileme ve Amortisman Fonu” adı altında bir fonda toplanarak, ihtiyaç duyulacak köklü yenileme ve tadilat işlemlerinin bu fon hesabından karşılanmasıdır.

 

2.GENEL GEREKÇE: Goldcity Projesi imar planında “Turizm Alanı” olarak geçen bir parsel inşaa edilmiş, bünyesinde beş yıldızlı otel, konutlar, ticari alanlar ve sosyal alanlardan oluşan bir projedir. Projede 4 blokta toplam 478 adet konut ve 1 blokta otel olmak üzere toplam 479 bağımsız bölüm (tapu) bulunmaktadır. Yapı gereği proje kapsamında bulunan konutlar da ortak alanlardan faydalanabilmektedir.  Uygulamada bağımsız bölümlerin ortak alan giderlerine katılım payları (aidat) 634 sayılı yasada belirtilen usullerle hazırlanan bütçeler kapsamında tahsil edilmektedir. 

 Ancak uygulamada proje kapsamında bulunan bazı ünitelerin bizzat ev sahiplerinin kendileri tarafından kullanılmasına rağmen, birçok ünitenin yılın büyük bir döneminde, ev sahipleri veya aracıları vasıtası ile günübirlik olarak kiraladıkları bilinmektedir. Böylece günübirlik kiralama yapılan ünitelerin ortak alanların giderlerine olan yükü, sadece yılın belli dönemlerinde bizzat ev sahipleri tarafından kullanılan ünitelere göre daha fazla olduğu görülmüştür. Ayrıca 2007 yılında faaliyete geçen ve aradan geçen 14 yıl içinde ortak kullanımda bulunan birçok makine, teçhizat ve donanımın da yenilenmesi ihtiyacı doğmuştur.

 Bu görüşten hareketle, günübirlik kiraya verilen ünitelerden biraz daha farklı aidat alınarak, normal aidata ilave olarak alınacak bu aidatların da “Goldcity Yenileme ve Amortisman Hesabı” adı altında bir fonda toplanmasının ve bu bütçe ile her yıl belirlenecek bölüm ve alanlarda yenilemelerin yapılmasının uygun olacağını değerlendirmekteyiz. 

 

 3. MEVCUT YASAL DÜZENLEME: Konu ile yasal düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyet kanununda düzenlenmiştir.

 

Kanunun İlgili Maddesi:

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

  1. a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
  2. b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

  1. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya

kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

 

 4. GÜNÜBİRLİK KİRALAMA TANIMI: Yasalarda tam olarak tanılanmamakla birlikte çeşitli yasal düzenlemeler uyarınca tapuda “konut” niteliğinde bulunan taşınmazların normal kiralamadan daha fazla gelir etmek amacı ile bizzat kendisi veya yetkilendirdiği aracıları tarafından (yıllık kiralamalar hariç) günlük, haftalık ve kısa süreli eşyalı ya da eşyasız kiralanması işlemi “Günübirlik Kiralama” olarak sayılmaktadır.

Bu kapsamda, Günübirlik Kiralama faaliyeti de uzun süreli kiralamalardan daha fazla gelir elde etme amacına yönelik bir faaliyet olarak kabul edilmiş, ve bu gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak değil ticari faaliyet kapsamında “ticari kazanç” olarak değerlendirilmiştir. Böylece hem faaliyet hem de faaliyetin yürütüldüğü işletmenin hukuki yapısı tamamen ticari faaliyet ve ticari işletmeye dönmüştür. Ayrıca vergi kaybının ötesinde özellikle son günlerde öne çıkan asayiş konuları ile yeniden gündeme gelen bu tür konutlar için daha köklü tedbirler alınmaya da başlanmıştır.

5. UYGULAMA: Yukarıdaki açıklamalar ışığında yapılacak uygulama, Goldcity bünyesinde “Günübirlik Kiralama” tanımı kapsamına giren ünitelerin ortak alan giderlerine katılım (aidat) ücretlerinin kat malikleri kurulu tarafından benzer ünitelerden farklı olarak ve bu artışın ilgili ünitenin o yıl için ödeyeceği yıllık aidata yansıtılarak tahsil edilmesi şeklinde gerçekleşebilecektir.

 

Bunun için iki farklı alternatif yöntem olabilir:

1. SEÇENEK: Belirli Oranda Fark İlave Edilmesi: Yapılacak tespitlerle anılan bütçe yılında yukarıdaki tanım kapsamında “Günübirlik Kiralama” yapılan ünitelerin o yıl için ödeyecekleri yıllık aidata Kat malikleri Kurulu tarafından belirlenecek oranda fark ilave edilmesi

2. SEÇENEK: Ünitede Yapılacak Geceleme Sayısı İle Orantılı İlave Yapılması: Yapılacak tespitlerle anılan bütçe yılında yukarıdaki tanım kapsamında “Günübirlik Kiralama” yapılan ünitelerde gerçekleştirilen konaklamaların sayısına bağlı olarak geceleme başına kat malikleri kurulu tarafından belirlenecek bir miktarın ünitenin yıllık aidatına ilave edilmesi sureti ile yapılacak düzenleme.

3. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME: Türkiye de yürürlükte bulunan yasalar uyarınca tapuda “konut” niteliğinde bulunan taşınmazların normal kiralamadan daha fazla gelir etmek amacı ile (yıllık kiralamalar hariç) günlük, haftalık ve kısa süreli eşyalı ya da eşyasız kiralanması işlemi “Günübirlik Kiralama” olarak sayılmaktadır. Günübirlik kiralama yapılan ünitelerin ortak alanların giderlerine olan yükü, sadece yılın belli dönemlerinde bizzat ev sahipleri tarafından kullanılan ünitelere göre daha fazla olduğu, bu nedenle söz konusu dengenin sağlanması, aynı zamanda, yıpranan tesisin yenilenmesi için de bir fon oluşturulması gereği ortaya çıkmıştır.

 

Yasal olarak üniteler arasında böyle bir farklı aidat belirlenmesi, ancak kat malikleri kurulu tarafından alınacak bir karar ve uygulama talimatı ile mümkün olacaktır. Kat malikleri Madde:5 uygulama maddesinde belirtilen seçeneklerden bir tanesini seçerek karar almaları halinde uygulama gerçekleştirilebilecektir.